AGI – Il mercato degli immobili di lusso, in particolare quelli destinati alla vendita al dettaglio, sembra snobbare gli alti tassi di interesse. Anzi, la concorrenza risulta – secondo il Wall Street Journal – essere particolarmente intensa e lo testimoniano il numero e il valore delle transazioni immobiliari nelle strade più costose del mondo. Mentre un edificio commerciale medio vale il 20% in meno rispetto al 2022, i negozi più esclusivi del mondo sono stati a malapena toccati dal costo del denaro più caro in Usa ed Europa. Un esempio: il proprietario svizzero di Cartier, la Compagnie Financiére Richemont, ha recentemente acquistato una proprietà in Bond Street a Londra a un rendimento d’affitto bassissimo del 2,2%, il doppio rispetto agli attuali tassi fissati dalla Banca d’Inghilterra.
Analogamente a quanto avviene per le obbligazioni, più basso è il rendimento dell’affitto, più alto è il prezzo pagato. La maggior parte degli investitori oggi non comprerebbe immobili che generano un reddito inferiore al costo del debito che potrebbe essere utilizzato per acquistarli. Il mese scorso, Blackstone ha venduto un negozio di lusso in Via Montenapoleone a Milano al proprietario di Gucci, Kering, per un prezzo altrettanto interessante. L’edificio faceva parte di un portafoglio di 14 proprietà che Blackstone aveva acquistato nel 2021 per 1,1 miliardi di euro, pari a circa 1,2 miliardi di dollari. Kering ha sborsato 1,3 miliardi di euro, pari a circa 1,4 miliardi di dollari, per il solo edificio di Via Montenapoleone, equivalente a un rendimento da locazione del 2,5%. Nel frattempo, la società di private equity ha acquistato un altro negozio di lusso a Londra.
In realtà affittare un negozio di lusso comporta comunque un’ingente spesa, ma cià non giustifica comunque i prezzi così elevati degli immobili. Secondo i dati di Cushman & Wakefield, l’anno scorso le locazioni sono aumentate del 3% a Rodeo Drive e sono rimaste invariate nella Upper Fifth Avenue. Il fatto è che le proprietà commerciali di lusso sono poche. Secondo la società di consulenza immobiliare CBRE, Bond Street a Londra conta 150 immobili. Ma poiché i marchi del lusso sono esigenti nel decidere dove aprire un flagship store, solo circa due terzi della strada sono considerati sufficientemente eleganti, il che limita le loro opzioni.
L’offerta è ancora più limitata sulla Fifth Avenue di New York, dove solo quattro o cinque isolati del viale di sei miglia sono abbastanza eleganti da attirare i marchi più costosi del mondo. Il quartiere dello shopping di lusso di Rodeo Drive a Los Angeles conta meno di 50 edifici singoli. Questo crea un’intensa competizione sia per lo spazio che per la proprietà: la più grande società di lusso al mondo, LVMH, che ha più di 70 marchi, non fa mistero di voler sempre un punto d’appoggio nelle principali vie dello shopping. E al momento possiede almeno sei proprietà in Rodeo Drive e sei in Bond Street a Londra.
I marchi di lusso considerano i loro flagship store come strumenti di marketing. E anche se sembra un paradosso, è proprio così: l’e-commerce ha reso le loro sedi fisiche pù’ importanti. Ad esempio, Christian Dior ha aperto ristoranti e minimusei nelle sue boutique proprio per offrire agli acquirenti un’esperienza che non possono trovare online.
Il Wsj cita un’analisi di Bernstein, secondo cui i marchi del lusso hanno speso più di 9 miliardi di dollari per l’acquisto di boutique dall’inizio del 2023 e controllano porzioni sempre più ampie dei principali distretti commerciali. Nel 2009, questi marchi possedevano il 15% degli edifici di Bond Street a Londra, e oggi tale quota è salita al 30%.
Attualmente, la maggior parte dei negozi di lusso è ancora nelle mani di fondi sovrani o di famiglie aristocratiche che possiedono tali edifici da generazioni. E visti i prezzi allettanti che i brand sono disposti a pagare nonostante gli alti tassi di interesse, un numero sempre maggiore di proprietari sta valutando la possibilità di fare cassa: è il caso di molti possidenti ad Hong Kong, e anche dell’investitore immobiliare newyorkese Wharton Properties che ha venduto quest’anno due edifici sulla Fifth Avenue a Kering e Prada a prezzi molto alti, equivalenti a un rendimento da affitto del 2%.