Trattativa per l’acquisto della prima casa in corso? Chi deve prendere un mutuo deve far di tutto per riuscire a stipulare entro fine anno. In questo modo sarà possibile avere il massimo della detrazione fiscale anche se non si paga neppure una rata. Il diritto a detrarre il 19% su un massimo di 4.000 euro di spese, infatti, non riguarda solo gli interessi in sé ma anche tutte le spese accessorie che pensano sensibilmente sull’atto della sottoscrizione, e che, da sole, possono facilmente arrivare a sfiorare il tetto previsto.

Prima casa a prescindere dall’acquisto agevolato. La detrazione per il mutuo prima casa è riconosciuta solo nel caso in cui il titolare del mutuo sia anche proprietario dell’immobile, a patto che la casa sia adibita ad abitazione principale entro 12 mesi dalla data del rogito. Non occorre che la casa sia acquistata con le agevolazioni ma solo che venga usata, appunto, come prima casa. Diritto alla detrazione anche quando il mutuo viene stipulato per acquistare una ulteriore quota di proprietà della stessa abitazione. Il tetto dei 4.000 euro l’anno si riferisce alla spesa complessiva a prescindere dal numero degli intestatari del contratto. Per due coniugi, quindi, l’importo massimo sul quale calcolare la detrazione è di 2.000 euro per ciascuno.

Le spese prima dell’erogazione. L’elenco delle voci detraibili comprende tutte le spese accessorie alla concessione del mutuo, quindi anche tutte quelle che precedono l’erogazione.

Considerando un mutuo di 150.000 euro di durata di 25 anni, le spese da mettere in conto sono per prima cosa quelle di istruttoria, perizia tecnica e tutte le altre eventuali commissioni bancarie legate al prestito, come quelle per l’attività di intermediazione. Nel caso di una banca tradizionale non solo on line, il totale può arrivare facilmente intorno ai 1.000 euro.

Al momento dell’incasso del finanziamento, poi, c’è da pagare l’ imposta sostitutiva sul prestito pari allo 0,25% del capitale, stito, che in questo caso ammontano a 375 euro.

Occorre poi saldare per la fattura del notaio per l’accensione del mutuo, che comprende sia l’onorario che le imposte di registro e ipotecarie, bolli e tassa in cifra fissa per la trascrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari. Onorario e imposte sono in proporzione del valore del mutuo, per cui il totale della fattura può arrivare fino ai 2.500 euro, così che a conti fatti già in questa fase si sfiorano i 4.000 euro di spesa.

I costi per l’incasso delle rate. Una volta ottenuto il mutuo, la detrazione è riconosciuta anche per le rate di preammortamento, ossia quelle pagate prima dell’inizio del piano di rimborso vero e proprio. Successivamente, poi, insieme all’ammontare degli interessi sono detraibili anche tutti i costi che le banche applicano per l’incasso delle rate.

Non ci sono invece agevolazioni per altre voci quali l’assicurazione dell’immobile o la polizza a garanzia del rimborso del prestito.

Le spese oltre il tetto. Considerando tutte le voci appena viste, dunque, è favorito nella detrazione chi stipula un mutuo prima della fine dell’anno e può quindi detrarre tutte le spese sostenute per incassare in finanziamento. Quando invece a queste si sommano gli interessi, la quota che supera i 4.000 euro resta comunque al di fuori della detrazione. Per cui per chi stipula a dicembre è fondamentale che la fattura del notaio non slitti all’anno successivo.