AGI – Nel secondo trimestre dell’anno si conferma e accelera la crescita tendenziale dei prezzi delle case in atto ormai da tre anni, con quelli delle abitazioni nuove che registrano il tasso di crescita più alto da quando è disponibile la serie storica dell’indice dei prezzi delle abitazioni stilato dall’Istat (Ipab), il +12,1%.
Secondo le stime preliminari dell’istituto di statistica, nel secondo trimestre dell’anno l’indice dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento, aumenta del 2,3% rispetto al trimestre precedente e del 5,2% nei confronti dello stesso periodo del 2021 (era +4,5% nel primo trimestre 2022).
L’aumento tendenziale è trainato proprio dal dato record sulle nuove case, in forte accelerazione rispetto al +5,0% del primo trimestre; crescono anche i prezzi delle abitazioni esistenti: +3,8% in lieve rallentamento dal +4,4% del trimestre precedente.
In attesa dei dati del terzo trimestre – sottolinea l’istat – questa dinamica dei prezzi, insieme con la rinnovata vivacità dei volumi di compravendita (+8,6%), mostra “un mercato immobiliare residenziale ancora in espansione tra aprile e giugno di quest’anno, nonostante le tensioni internazionali e le difficoltà derivanti dall’elevata inflazione”.
Anche su base congiunturale, l’aumento dell’Ipab (+2,3%) è imputabile sia ai prezzi delle abitazioni nuove che crescono del 6,8% sia a quelli delle esistenti che aumentano dell’1,4%.
Il tasso di variazione acquisito dell’IPAB per il 2022 è pari a +4,4% (+3,6% per le abitazioni esistenti, +8,3% per quelle nuove).
In tutte le ripartizioni geografiche si registra una crescita dei prezzi delle abitazioni sia su base congiunturale sia su base annua.
Nel Nord-Ovest, nel Nord-Est e nel Sud e Isole continuano a registrarsi tassi tendenziali positivi e in accelerazione rispetto al trimestre precedente (rispettivamente da +4,8% a +5,5%; da +5,4% a +6,8% e da +3,1% a +4,5%). Nel Centro la crescita dei prezzi decelera leggermente (da +4,5% a +4,0%).
I prezzi delle abitazioni sono in crescita in tutte le città per le quali viene diffuso l’Ipab. A Milano aumentano, su base annua, dell’8,3%, in accelerazione rispetto al trimestre precedente (era +6,4%) con un’impennata dei prezzi per le abitazioni nuove (+16,9%). Segue Roma dove si evidenzia un rialzo tendenziale del +4,8% (era +3,3% nel trimestre precedente). Solo a Torino la crescita è più contenuta e pari all’1,0%, in decelerazione dal +3,8% del trimestre precedente.
Intanto, nell’anticipazione del Bollettino economico della Bce sull’impatto dell’aumento dei tassi dei mutui sul mercato immobiliare dell’Eurozona, la banca centrale ha stimato che, secondo il modello di stima utilizzato, “un aumento di 1 punto percentuale del tasso del mutuo porta, a parità di condizioni, ad un calo dei prezzi delle abitazioni di circa il 5% dopo circa due anni. Tuttavia – precisa – lo stesso aumento di punto percentuale del tasso ipotecario ha un impatto maggiore sugli investimenti immobiliari, portando a un calo dell’8% dopo circa due anni”.
La premessa è che i tassi ipotecari nell’area dell’euro sono aumentati in modo significativo dall’inizio del 2022, dopo il minimo storico del 2021.
L’impatto dell’aumento dei tassi ipotecari sui prezzi delle case e sugli investimenti immobiliari è maggiore in un contesto di bassi tassi di interesse, prosegue la Bce.
“La teoria del prezzo delle attività suggerisce che più basso è il livello dei tassi ipotecari, più i prezzi delle case sono sensibili alle variazioni dei tassi ipotecari, perché tassi ipotecari più bassi portano a maggiori effetti di attualizzazione su affitti e prezzi futuri”.
Tuttavia, si legge in un altro passo del report, l’andamento del mercato immobiliare “risente di altri fattori, anche di natura strutturale, oltre ai tassi ipotecari”. Fattori che potrebbero aumentare l’incertezza sulle prospettive abitative.
Ad esempio, “a seguito della pandemia di Covid-19, le famiglie sembrano ora attribuire maggiore valore a proprietà più spaziose che consentono alle persone di lavorare da casa e stanno trovando luoghi più attraenti rispetto all’ufficio. Prove preliminari indicano un aumento dei prezzi più elevato dalla pandemia di Covid-19 per le case unifamiliari in alcuni paesi dell’area dell’euro”.
Inoltre, “i prezzi dell’area dell’euro sono aumentati maggiormente per le proprietà al di fuori delle capitali dell’area dell’euro dopo la pandemia e la quota della popolazione dell’area dell’euro che vive in case unifamiliari è aumentata nel 2020″. La preferenza per uno spazio maggiore, infine, potrebbe anche favorire gli investimenti immobiliari.
“I cambiamenti nelle preferenze abitative indotti dalla pandemia potrebbero contrastare l’aumento dei tassi ipotecari – è la riflessione – e potrebbero spiegare parte della resilienza osservata nel mercato immobiliare dell’area dell’euro”.