Parte da Prato la ripresa delle compravendite di abitazioni. Seguono Livorno, Venezia e Firenze, dove si concentrano gli aumenti pi consistenti rispetto al 2013, anno in cui il mercato residenziale ha toccato il fondo. quanto emerge dalle statistiche provinciali dell’agenzia delle Entrate sulle transazioni immobiliari dell’ultimo triennio.
Secondo l’ufficio studi Nomisma il 2016 dovrebbe chiudersi toccando le 517mila compravendite, in risalita del 28% rispetto al massimo ribasso del 2013, anno in cui si realizzarono solo 403mila transazioni (la met rispetto al 2008). Ma la ripresa del mattone non viaggia alla stessa velocit sul territorio nazionale. Si torna a comprare casa soprattutto in Toscana e in Veneto. Sia a Padova che a Treviso, ad esempio, gli incrementi sono tutti superiori al 40 per cento. A Vibo Valentia, Isernia, Cosenza e Reggio Calabria, invece, il trend registra ancora il segno negativo.
Le citt della ripresa
La ripresa – afferma Luca Dondi di Nomisma – si concentrata in corrispondenza di grandi aree urbane, come Firenze e Bologna (rispettivamente +46,3 e +40,6%, ndr). Le performance di alcune citt, come Prato o Livorno, risultano sorprendenti, probabilmente da legare all’entita del ridimensionamento subito in precedenza, sottolinea Dondi. Prima della ripresa c’ stato un forte calo dei prezzi e un tracollo delle compravendite: questi “aggiustamenti” hanno permesso al territorio di presentarsi meglio al momento della ripresa. Dove il mercato stato meno rigido – spiega il responsabile di Nomisma – si sono create le condizioni migliori per la ripartenza.
“La ripresa si concentrata in corrispondenza di grandi aree urbane, come Firenze e Bologna”
Luca Dondi, Nomisma
Pu influire, inoltre, il fatto che nelle province pi dinamiche la crisi bancaria sia stata molto forte: da Mps alla Banca popolare di Vicenza, per finire con Banca Etruria, le vicende legate ad alcuni istituti storici presenti sul territorio hanno accentuato la crisi. venuto meno un rapporto significativo, che dava fiducia ai potenziali acquirenti, e ci ha innescato – gioco forza – una maggiore reattivit del mercato, aggiunge Dondi.
Il ritardo dei prezzi
Nel frattempo, per, i prezzi delle case continuano a calare quasi ovunque, anche nelle citt in cui le compravendite sono tornate a galoppare. Ad esempio, rispetto al 2013 Bari ha perso il 10,6% e Milano il 6,5. L’esigenza di assorbire gradualmente gli eccessi passati e il meccanismo di resistenza e di difesa di prezzi, a volte insostenibili, ha generato un ritardo sul fronte delle quotazioni che, per la prima volta, non sono allineate alla ripresa della domanda. A influire negativamente sui prezzi l’ancora presente eccesso di offerta invenduta sul mercato, a volte di scarsa qualit, alimentato da nuove dismissioni o alienazioni di crediti deteriorati da parte delle banche.
Il risveglio dei mutui
Dietro al risveglio c’ naturalmente anche l’allentamento della stretta creditizia. Un elemento che accomuna, seppure con diversa intensit, tutta Italia. Non solo a livello nazionale il numero dei nuovi mutui concessi per l’acquisto di abitazioni raddoppiato negli ultimi tre anni, ma quel che conta che in tutte le province – comprese quelle dove ancora il mercato delle compravendite in sofferenza, i mutui (escluse le surroghe) compaiono con un deciso segno pi. Il boom delle stipule, ad esempio, supera il 100% a Grosseto e persino nella pi tranquilla Ragusa, dove si registra un aumento “solo” del 23% dei passaggi di propriet. Nella ripresa degli ultimi due anni notevolmente cresciuta la quota di abitazioni acquistate tramite mutuo (dal 40% a oltre il 50%): Gli investitori tradizionali sono pi attendisti, sperano in prospettive reddituali pi certe e in una fiscalit pi mite, conclude Dondi.
Il fisco per la casa
E in effetti una spintarella al mattone arriva anche dal fisco. I provvedimenti per dare fiato al mercato immobiliare negli ultimi anni si sono susseguiti in modo un po’ disordinato. Alcuni sono stati sfruttati davvero, altri meno. L’abolizione di Imu e Tasi sulla prima casa non di lusso, ad esempio, pu avere inciso poco nelle scelte di acquisto (guidate pi da parametri di necessit che di convenienza), ma sicuramente ha dato sollievo a numerose famiglie. Molte delle quali hanno potuto giovarsi – per l’acquisto dell’usato – anche del super sconto sui lavori di ristrutturazione, confermato per il 2017 e ampliato (nella portata e nella durata) per gli interventi antisismici.
Non un caso, infine, che l’inversione di rotta delle compravendite, dopo il picco negativo del 2013, risalga al primo trimestre 2014: a gennaio di quell’anno entrava in vigore il nuovo regime per la tassazione sulle prime case (imposta di registro dal 3 al 2%, ipotecaria e catastale da 168 a 50 euro). La legge di Stabilit per il 2016, inoltre, ha ampliato l’agevolazione “prima casa”, consentendo al contribuente che ne ha gi beneficiato di non dover pi dismettere prima l’immobile agevolato, dandogli un anno di tempo per farlo a partire dalla data del nuovo acquisto.
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