Confondere la strada pubblica, la proprietà privata chiusa e la proprietà privata a uso pubblico è il modo più rapido per ritrovarsi con una contravvenzione oppure per dare per illegittima una multa che dal punto di vista normativo è perfettamente fondata.

Il Codice della Strada non si applica solo alle vie comunali, provinciali o statali, ma a tutte le aree destinate in modo stabile alla circolazione di veicoli e pedoni, comprese le aree di proprietà privata aperte all’uso del pubblico, come ribadito dalla dottrina e dalla giurisprudenza che commentano l’articolo 1 del Codice della Strada, dove si parla di strade “pubbliche o aperte al pubblico transito”.

Di conseguenza, non basta che un suolo sia intestato a un soggetto privato perché diventi in automatico zona franca. Se il proprietario lo mette a disposizione di una platea indistinta di utenti, quell’area privata a uso pubblico viene equiparata a una strada aperta alla circolazione con applicazione delle norme su sosta vietata, segnaletica, precedenze, sicurezza. La giurisprudenza ha ribadito che in questi contesti è legittima l’applicazione delle regole di circolazione e l’intervento degli organi di polizia.

Al contrario, un cortile interno condominiale chiuso da cancelli, un parcheggio aziendale accessibile solo con badge, una strada vicinale usata solo dai proprietari sono in considerati spazi privati a uso privato. In queste situazioni il conflitto per la sosta abusiva davanti a un garage o su un posto riservato non si traduce in automatico in una multa a norma di Codice della Strada, ma in una controversia tra privati, governata dal Codice civile, dai regolamenti interni e dagli accordi contrattuali.

Che cosa prevede il Codice della Strada

Per capire se una multa per sosta vietata in proprietà privata è legittima bisogna rientrare nell’architettura del Codice della Strada. L’articolo 1 definisce finalità e ambito di applicazione. Stabilisce le norme regolano la circolazione sulle strade, intendendo con questo termine non solo le vie appartenenti al demanio, ma anche tutte le aree destinate al transito di pedoni, veicoli e animali, comprese le strade private aperte al pubblico.

La legislazione di settore e i testi interpretativi ricordano che sono equiparate alle strade di uso pubblico tutte le aree, anche private, aperte alla circolazione del pubblico, per esempio i parcheggi e le aree di sosta esterne alle carreggiate. A contare non è la mera intestazione catastale, ma la destinazione funzionale dell’area: se una strada privata è gravata da una servitù di passaggio a favore della collettività o viene di fatto utilizzata come collegamento viario, diventa assimilabile a una strada comunale.

A questa cornice si aggiungono le circolari del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti che hanno chiarito come nelle strade private aperte al pubblico la segnaletica deva essere prevista con apposita ordinanza del Comune e che in queste aree sono consentite tutte le attività di controllo e repressione degli illeciti da parte degli organi di polizia stradale.

Parcheggi di supermercati, centri commerciali e aree aperte al pubblico

Uno dei casi più frequenti di sosta vietata in proprietà privata riguarda i parcheggi dei supermercati e dei centri commerciali. In questi luoghi l’intestazione del suolo è privata ma l’accesso è libero, nei limiti degli orari di apertura, e destinato a chiunque voglia parcheggiare per usufruire dei servizi offerti. Dottrina, e giurisprudenza li qualificano quindi come aree private aperte al pubblico.

La Corte di Cassazione ha avuto più volte occasione di pronunciarsi sull’inquadramento di questi parcheggi, chiarendo che l’area di sosta di un supermercato va considerata aperta al pubblico traffico veicolare anche se collocata in un piano interrato e che la circolazione al suo interno è soggetta sia alle norme di responsabilità per gli incidenti sia a quelle sull’assicurazione obbligatoria dei veicoli. Da questa impostazione discende che il divieto di sosta e le altre regole sulla circolazione non si spengono al varco del parcheggio. Se il conducente occupa uno stallo riservato ai disabili, crea intralcio alla manovra o ferma il veicolo in una zona vietata, la contravvenzione elevata dagli agenti di polizia è legittima.

L’estensione delle regole riguarda anche gli incidenti e l’obbligo di copertura assicurativa. Quando un veicolo è collocato in sosta in un’area privata aperta al pubblico, si estende l’obbligo di assicurazione proprio perché il rischio che il mezzo arrechi danno a terzi resta vivo. Sul piano pratico significa che una multa per sosta vietata in un parcheggio di supermercato non è di per sé abusiva. Lo è se difetta qualche requisito, come la corretta segnaletica o la legittimazione dell’organo che ha effettuato il controllo.

Cortili condominiali, posti auto e passi interni

Cambia il quadro quando lo scenario si sposta dentro un condominio. Un cortile interno chiuso da un cancello, accessibile solo ai residenti e alle persone da loro autorizzate, è qualificato come area privata a uso privato. In questi spazi l’interesse alla regolazione della sosta non riguarda la collettività indistinta ma una cerchia determinata di soggetti legati tra loro da rapporti di natura privata.

Se un condomino parcheggia davanti al box di un vicino, occupa un posto auto numerato senza averne titolo, oppure intralcia una corsia di manovra interna, la prima reazione è in genere: “Chiamiamo i vigili, che gli facciano una multa”. In realtà la posizione è più sfumata. Se l’area è privata e non aperta al pubblico, l’organo di polizia non può intervenire elevando verbali ex Codice della Strada e il conflitto si sposta sul piano delle azioni civilistiche, delle diffide, dei richiami formali, fino alle cause per tutela della proprietà o del possesso.

Il condominio non è però privo di strumenti. Il regolamento condominiale può fissare regole sulla sosta, sulla circolazione interna, sulla ripartizione dei posti, sulle modalità di utilizzo dei passi interni. L’assemblea può deliberare richiami formali, sanzioni interne nei limiti previsti dalla legge, interventi di sistemazione degli spazi per rendere chiara la distinzione tra zone di manovra e posti auto. In casi estremi, il proprietario che subisce un pregiudizio perché non può uscire dal proprio garage o perché un veicolo gli impedisce sistematicamente l’accesso può agire in giudizio per ottenere un provvedimento d’urgenza che ordini la cessazione del comportamento lesivo ed eventualmente il risarcimento dei danni.

Il ruolo del Comune resta all’esterno del cancello. Sulla strada pubblica l’ente può istituire passi carrabili, prevedere divieti di sosta, autorizzare la rimozione di veicoli che ostruiscono gli accessi. Oltre la soglia dell’area privata, salvo che questa non sia di fatto aperta al pubblico, la palla passa al diritto privato e agli strumenti che ogni proprietario ha per proteggere il proprio diritto di godimento.

Piazzali aziendali, officine, concessionarie

I piazzali aziendali, le aree di sosta di officine e concessionarie, i cortili di stabilimenti industriali sono un tipico terreno di mezzo dove non è sempre facile capire se il Codice della Strada si applica in senso pieno. Se il piazzale è recintato, l’accesso avviene solo previa autorizzazione, la circolazione è limitata a dipendenti, fornitori e clienti già identificati, è più facile sostenere che si tratti di un’area privata non aperta al pubblico, dove le dispute sulla sosta hanno natura interna.

Se invece il piazzale è sempre aperto, privo di controlli agli ingressi, funziona di fatto come area di transito e di sosta per chiunque raggiunga l’azienda, la situazione si avvicina alla logica dell’uso pubblico. Anche qui tornano utili le indicazioni ministeriali e giurisprudenziali: le aree private aperte al pubblico, se destinate alla circolazione, rientrano nel campo di applicazione delle norme sulla sicurezza stradale, sulla segnaletica, sulle sanzioni per violazioni delle regole di circolazione.

Alla prova dei fatti, quando si riceve una multa per sosta vietata in un contesto aziendale, la domanda non dovrebbe essere “ma è privato, quindi la multa è illegittima”, bensì “quest’area è aperta a chiunque o solo a una cerchia determinata?”. Se chiunque può entrare, circolare e parcheggiare come in una qualsiasi piazza o parcheggio pubblico, è verosimile che l’area sia equiparata a strada di uso pubblico e che la sanzione abbia solide basi.

Se al contrario l’accesso è regolato da barriere, autorizzazioni, controlli, bisogna verificare con attenzione la fondatezza del verbale perché potrebbe emergere l’assenza dei presupposti minimi per l’applicazione del Codice della Strada.